Как правильно оформить договор купли продажи и на что обратить внимание при покупке дома

Покупка недвижимости — процесс длительный и сложный, в особенности, когда речь заходит о частных домах. Такое мероприятие сопряжено с множеством рисков, большинство из которых касаются недобросовестных продавцов. Многие из них в желании побыстрее избавиться от дорогостоящей недвижимости умышленно умалчивают неприятные факты о доме либо пытаются продать дом, не имея на него никаких законных прав. По этой причине покупатель, особенно если он работает без риелтора, должен знать, на что обратить внимание при покупке дома.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

Прежде чем приступать к проверке документов, стоит убедиться в наличии всех необходимых бумаг для совершения сделки. Их минимальный перечень следующий:

1. Свидетельство о собственности на дом, подтверждающее законное право хозяина свободно распоряжаться недвижимостью.
2. Свидетельство о собственности на землю, на которой расположен дом.
3. Технический паспорт земельного участка, который состоит из его точного и актуального плана, экспликации площади, актуального описания всех находящихся построек на нем, их назначения, технического состояния и рыночной стоимости.
4. Техпаспорт дома с планами каждого этажа.
5. Кадастровый план на земельный участок.
6. Домовая книга.

Это основной набор документов, который может варьироваться в зависимости от ситуации.

Важно! Наибольшее внимание покупателю следует уделять свидетельствам о собственности. Нередко бывают случаи, когда хозяин пытается “продать” землю, на которую у него есть пожизненное право владения.

Если нет документов, устанавливающих точную площадь земли, перед тем, как оформить куплю-продажу дома, необходимо обязать владельца отмежевать его, зарегистрировать в юстиции и поставить на кадастровый учет.

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

Если кратко описывать весь процесс приобретения, он сводится к следующим этапам:

1. Проверить документы на их наличие и подлинность самостоятельно, или, что лучше, доверить это дело юристу.
2. Если с бумагами все в порядке, при необходимости можно оставить продавцу залоговую сумму и назначить дату и время проведения сделки через МФЦ “Мои документы”.
3. В самом здании МФЦ получить электронный талон. Во время ожидания своей очереди изучить документы о купле-продажи, оплатить государственную пошлину за смену прав собственности и сделать несколько копий квитанций об оплате.
4. Подписать все документы на стойке регистрации. Если речь идет об элементарной сделке, где нет долевого владения или ипотеки, сделать это можно самостоятельно по инструкциям государственного регистратора.
5. Как только договор будет подписан в присутствии регистратора покупатель отдает остаток суммы продавцу (если расчет происходит наличными) либо они отправляются в банк для проведения безналичных операций.
6. После этого регистратор оформляет справку о получении подлинников документов, где указана дата регистрации договора о смене прав собственности, что, как правило, длится до 2 недель.

Важно! При смене собственника покупатель получает абсолютно те же права эксплуатации земельного участка, что и предыдущей его владелец.

Изучаем дом перед покупкой

Частный дом перед покупкой рекомендуется детально изучить.

Что обязательно нужно знать при покупке дома:

• месторасположение— инфраструктура, соседство, транспортная доступность;
• планировка;
• внутренняя диагностика состояния здания: оценка изношенности окон, дверей, качество возведения стен, перекрытий, наличие и состояние чердака и подвала, фундамента и крыши;
• тщательный наружный осмотр;
• специализированная диагностика коммуникаций (для этого желательно привлечь специалистов) для оценки качества водо- и электроснабжения, канализации, отопления, газа и вентиляции.

При дистанционном заключении сделки стоит попросить хозяина провести детальную экскурсию по видеосвязи.

Как правильно составить договор купли-продажи дома

Рассмотрим, как грамотно оформить дом в собственность при покупке. Для страховки от всевозможных рисков как со стороны покупателя, так и продавца, составляется договор купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Он подготавливается с учетом следующих нюансов:

1. Договор оформляется в 4 экземплярах. По одному направляется в МФЦ и Росреестр, а также продавцу и покупателю.
2. Во избежание махинаций договор заверяется подписями на каждой странице.
3. Сумма сделки прописывается цифрами и прописью.
4. Подробно описывается процесс и способ передачи денег, а также последствия в случае, если средства не будут переданы в описанном порядке.
5. Отдельным пунктом указывается ответственность продавца и покупателя в рамках совершаемой сделки.
6. Составляется подробный атк, в котором указывается, когда бывший владелец и члены его семьи покинут жилое помещение, какая мебель достанется вместе с домом, а какая останется в собственности хозяина.

Внимание! В большинстве случаев оплата юриста за составление договора купли-продажи дома возлагается на продавца, так как это его обязанность. В отдельных ситуациях можно оплатить услуги пополам, но никак не всю стоимость.

Какую сумму указывать в договоре купли-продажи дома

В связи с изменениями порядка налогообложения еще в 2016 году срок владения жильем без уплаты подоходного налога изменился до 5 лет. Хозяева, которые владеют домом меньше 5 лет, практически наверняка будут просить прописать в договоре сумму не больше 1 млн рублей.

Однако покупатель оставляет за собой право отказать ему в такой просьбе, так как налог будет начислен в размере 13% от 70% кадастровой стоимости дома, если в договоре сумма будет меньше, чем рыночная.

Расходы при самостоятельной покупке дома

Цифры будут приблизительными, так как в разных регионах ценовая политика на услуги может отличаться:

1. Юрист для проверки корректности и подлинности предоставленных документов (опционально) — 1-2 тыс. руб.
2. Независимая оценка рыночной стоимости жилья — колеблется в пределах 3-10 тыс. руб.
3. Погашение государственных пошлин за смену прав собственности — не больше 2 тыс. руб.

То есть, в среднем придется заплатить около 10 000 руб. В сравнении с расценками агентства, где за ту же процедуру просят не менее 50 000 рублей, перспектива самостоятельно покупки гораздо более привлекательна.

Как дистанционно оформить покупку дома

Как действовать при дистанционном взаимодействии с продавцом:

1. Связываться с ним не по телефону, а по видеосвязи на объекте недвижимости для оперативного решения всех вопросов.
2. Документы на проверку получать в качественном отсканированном виде по электронной почте.
3. Подписанные документы отправлять заказным письмом. Сначала подписывается и отправляется документ о задатке, потом перечисляется согласованная сумма.
4. В любом случае в МФЦ нужно будет приехать лично или делегировать эти обязанности доверенному лицу, который имеет на это нотариально подтвержденное право. Оформить доверенность — это еще +1000 рублей к общему прайсу.

Во всех остальных моментах, кроме МФЦ, каждый из этапов можно провести дистанционно.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Даже если опустить все возможные негативные моменты с документами, которые предупреждаются на первых этапах проверки ДО заключения договора, риски для покупателя все равно остаются. Желая купить дешево, многие обманутые покупатели остаются потом с проблемным домом, тратят дополнительные деньги на ремонт, замену или подключение коммуникаций и прочее.

Заключение

Нет универсального ответа на вопрос, как правильно покупать дом на вторичном рынке жилья. Многие передают ответственность за процесс риэлторам и платят за это серьезные суммы. Но при должной внимательности и ответственному подходу к делу оформить всю сделку можно и самостоятельно с частичным привлечением юристов. Для этого достаточно следовать советам из нашей статьи и тщательно проверять все документы.